新華社“中國(guó)網(wǎng)事”記者近日在廣州調(diào)查走訪中，發(fā)現(xiàn)一些開(kāi)發(fā)商一邊促銷(xiāo)降價(jià)、發(fā)行債券到處找錢(qián)，另一邊卻在拍賣(mài)市場(chǎng)頻頻舉牌，搶拿地王，行為如此“分裂”到底為哪般？
“馬上有錢(qián)”是今年春節(jié)最火的一句話(huà)，對(duì)于不少開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，新年的頭號(hào)工作是“馬上找錢(qián)”。記者近日在走訪廣州樓盤(pán)時(shí)發(fā)現(xiàn)，去年12月上市成功的時(shí)代地產(chǎn)在旗下幾個(gè)樓盤(pán)推出了“全線88折”的大幅優(yōu)惠。
在春節(jié)前，恒大地產(chǎn)的不少員工在“朋友圈”發(fā)了這樣一條消息：“買(mǎi)恒大樓盤(pán)，找我，有內(nèi)部員工價(jià)！注意查看你的城市關(guān)于恒大樓盤(pán)的信息。享受樓盤(pán)目前所有優(yōu)惠折扣后再額外97折。還有，首付也不會(huì)是門(mén)檻，首次置業(yè)，現(xiàn)在只需付6％，其余24％三年付清就OK。”
對(duì)于自己開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，針對(duì)員工和其親屬給予一定優(yōu)惠，這在地產(chǎn)行內(nèi)是不成文的潛規(guī)則。但恒大的優(yōu)惠顯得比較另類(lèi)：首先，一般的員工優(yōu)惠僅僅限于員工本人、親屬或與地產(chǎn)公司的重要客戶(hù)，而恒大的優(yōu)惠則是員工通過(guò)社交媒體廣泛散播。
“這個(gè)優(yōu)惠對(duì)購(gòu)房者也沒(méi)什么要求，只要聯(lián)系我們，我們?cè)賵?bào)給公司就行。”一位恒大集團(tuán)的員工告訴記者。
去年10月和11月，恒大兩次發(fā)行總計(jì)15億美元的優(yōu)先票據(jù)，加之此前的配股，恒大在2013年的總?cè)谫Y額接近160億港元。近期，恒大又成功收購(gòu)了華夏銀行的部分股權(quán)，成為其重要股東，也被認(rèn)為是其提高融資效率的重要手段。
無(wú)獨(dú)有偶，世貿(mào)、華南城和花樣年華等地產(chǎn)商也在近期紛紛公布發(fā)債計(jì)劃，而越秀地產(chǎn)也宣布收購(gòu)創(chuàng)興銀行股份——歲尾年初，看來(lái)不只是恒大在到處“找錢(qián)”。
業(yè)內(nèi)人士表示，2013年下半年以來(lái)，不少一線和二線城市調(diào)控政策收緊，造成成交量急劇萎縮，地產(chǎn)商希望通過(guò)一些手段快速回籠資金。
以廣州為例，2013年11月出臺(tái)的“加碼限購(gòu)令”，將外地人購(gòu)房的社保或個(gè)稅繳納最低年限由2年增至3年，二套房首付比例也由60％增加至70％。房地產(chǎn)成交量應(yīng)聲回落——廣州市國(guó)土房管局提供的數(shù)據(jù)顯示，2013年12月，廣州市新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積55.81萬(wàn)平方米，同比減少53.9％，環(huán)比減少40.7％——成交幾乎被“腰斬”。
成交銳減難免造成存貨激增。廣州市國(guó)土房管局提供的數(shù)據(jù)顯示，截止到2014年2月22日，廣州市新建商品住宅庫(kù)存量約為116000套，面積1605萬(wàn)平方米。這個(gè)數(shù)據(jù)意味著，若仍然嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行的限購(gòu)政策，即使不再新增預(yù)售，參照2013年12月55.81萬(wàn)平方米的成交情況，消化所有庫(kù)存仍需28.8個(gè)月。若此時(shí)新增預(yù)售面積仍維持每年千萬(wàn)平方米的增長(zhǎng)規(guī)模，庫(kù)存量將不可避免出現(xiàn)“井噴”。
再加上2013年年底以來(lái)，又傳出多家銀行停止房地產(chǎn)貸款，眾開(kāi)發(fā)商們舊愁未解，又添新憂(yōu)。于是，以前從來(lái)就“不差錢(qián)”地產(chǎn)商也缺錢(qián)了。大佬們也頻頻放出話(huà)來(lái)——王石說(shuō)“形勢(shì)不妙”，王健林說(shuō)“并不樂(lè)觀”，任志強(qiáng)則說(shuō)“不要對(duì)2014年太抱希望”……
然而，就在業(yè)內(nèi)看空房地產(chǎn)市場(chǎng)的言論不斷出現(xiàn)的時(shí)候，2014年一月，一線城市土地均價(jià)卻繼續(xù)高漲。上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，1月，京滬深穗四個(gè)城市的土地成交均價(jià)達(dá)到每平方米10136元，環(huán)比上漲125．1％，同比上漲253．1％，創(chuàng)歷史單月新高。
三天前，在廣州荔灣區(qū)廣鋼地塊拍賣(mài)中，萬(wàn)科、中海、金融街、越秀等十幾家開(kāi)發(fā)商攜數(shù)十個(gè)“馬甲”將拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)圍了個(gè)水泄不通。中海地產(chǎn)最終舉牌舉到“手?jǐn)?rdquo;，競(jìng)得5幅地塊中的3幅，剔除配建后樓面地價(jià)超過(guò)每平方米18000元。而華發(fā)更是連“大號(hào)”帶“馬甲”一起發(fā)威，最終以每平方米超過(guò)21000元的代價(jià)分得一杯羹。
廣東保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)余英則直言，目前附近房?jī)r(jià)不過(guò)2萬(wàn)元每平方米的“廣鋼地塊”未來(lái)的價(jià)格將可能直逼5萬(wàn)元。
其實(shí)，廣州市的“地王大戰(zhàn)”早在2013年就打響了。據(jù)合富輝煌的統(tǒng)計(jì)，廣州2013年居住用地成交樓面地價(jià)較2012年的漲幅超過(guò)40％。這其中，保利地產(chǎn)拿下4幅地塊，成交金額超過(guò)95億元，綠地、佳兆業(yè)和越秀拿地的金額也都超過(guò)50億元。從2013年下半年開(kāi)始，許久沒(méi)有在一線城市有大動(dòng)作的恒大也在北上廣頻頻拿地。
庫(kù)存量巨大，成交卻乏力的背景下，開(kāi)發(fā)商瘋狂在一線城市核心區(qū)域搶地，難道真的是“瘋了”嗎？那是沒(méi)有看到數(shù)據(jù)背后的數(shù)據(jù)。仔細(xì)研讀廣州市2013的分區(qū)樓市供給和成交數(shù)據(jù)，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象：在新建商品房庫(kù)存中，南沙、花都、增城、從化四區(qū)所占比例超過(guò)50％，若加上番禺更是超過(guò)70％。而天河、越秀、海珠等廣州市核心區(qū)域的供應(yīng)量仍然“稀少”，且二手房的成交一直居高不下，這讓不少開(kāi)發(fā)商深信：廣州核心區(qū)域商品房仍然供不應(yīng)求。
近期，離廣州市政府“一箭”之內(nèi)的某樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)超過(guò)5萬(wàn)元一平方米，仍被排隊(duì)搶購(gòu)，只因?yàn)樘倭恕?/p>
不少專(zhuān)家分析，開(kāi)發(fā)商們做一套，說(shuō)一套，看似行為“分裂”，但也許正預(yù)示著未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化：以往二三四線城市“雞犬升天”的盛景或?qū)⒉辉伲踔烈痪€城市的遠(yuǎn)郊區(qū)域也面臨巨大的庫(kù)存消化壓力；不過(guò)，在“面粉已貴過(guò)面包”的一線城市核心區(qū)域，恐怕房?jī)r(jià)仍然會(huì)隨著開(kāi)發(fā)商把“地王”打造成“樓王”的節(jié)奏一起搖擺。
